2026년 10월 기준으로, 임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않은 상태에서 먼저 이사해야 한다면 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 올라간 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 순서예요. 임대인 1명·임차인 1명·주택 1개 기준 신청비용은 찾기쉬운 생활법령정보 계산으로 4만3400원이고, 이 비용은 나중에 임대인에게 청구할 수 있어요(주택임대차보호법 제3조의3 제8항).
이 글은 주거·계약 담당 에디터로서 법령 원문과 법원 안내문을 직접 대조해 정리했어요. 요건, 서류, 비용, 이사 타이밍, 등기 후 효과를 순서대로 보면 처음 신청하는 분도 빠뜨리는 단계 없이 준비할 수 있어요.
임차권등기명령이 필요한 상황과 신청 요건
전입신고를 하고 실제로 살면서 확정일자를 받아 두면 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 보증금을 지킬 수 있는 힘, 즉 대항력과 우선변제권이 생겨요. 문제는 이 힘이 '계속 살고 있고 주민등록이 그 집에 있다'는 상태를 전제로 한다는 점이에요. 보증금을 받지 못했는데 새 직장이나 새 집 일정 때문에 이사하고 전입신고를 옮기면 그동안 쌓아 둔 보호 장치가 흔들릴 수 있어요.
임차권등기명령은 이 공백을 막기 위한 제도예요. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마치면 임차인이 대항력과 우선변제권을 취득하고, 그 전에 이미 갖고 있던 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않는다고 정하고 있어요. 쉽게 말해 등기부에 '이 집에는 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 있다'는 기록을 남겨 두고 몸은 먼저 이사할 수 있게 해 주는 장치예요.
신청 요건은 같은 조 제1항에 두 가지로 적혀 있어요.
- 임대차가 끝났을 것: 계약 기간이 만료됐거나 해지돼 임대차가 종료된 상태여야 해요.
- 보증금이 반환되지 않았을 것: 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 상태여야 해요.
신청할 곳은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원이에요. 지금 사는 곳이나 새로 이사 갈 곳이 아니라 보증금이 묶인 그 집이 있는 지역의 법원이라는 점을 헷갈리지 않아야 해요. 신청은 임차인이 신청인이 되어 진행하고, 같은 조 제9항에 따라 전세자금대출을 내준 은행 같은 금융기관등도 임차인을 대위해 신청할 수 있어요.
가장 자주 막히는 부분은 '계약이 끝났다는 사실'을 보여 주는 일이에요. 제2항은 신청 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하도록 요구해요. 그래서 만료 전에 갱신하지 않겠다는 뜻을 어떻게 전했는지 기록을 남겨 두는 것이 중요해요. 통지 시점과 묵시적 갱신 문제는 계약갱신청구권 행사 기간 정리 글에서 따로 다뤘어요.
준비 서류와 비용 4만3400원 계산법
인천지방법원 안내에 정리된 첨부서류는 다음과 같아요.
- 주택임차권등기명령신청서: 법원 전자민원센터 홈페이지에서 양식을 출력해 작성해요.
- 부동산등기사항증명서(등기부등본): 임차한 집의 등기사항증명서예요.
- 주민등록등본 또는 초본: 임차인의 주소 변동 사항이 나오는 것으로, 1개월 이내에 발급한 것이어야 해요.
- 임대차계약서 사본: 확정일자가 찍힌 면을 포함해요.
- 계약해지 통지 증빙 1개: 내용증명, 녹취서, 문자·카카오톡 내용 출력본, 계약완료확인서, 권리신고 및 배당요구 신청서, 임대차계약 해지합의서 사본 중 하나예요. 제출할 수 있는 것이 하나도 없다면 법원의 의사표시 공시송달 결정 사본이 필요해요.
- 등록면허세·등기신청수수료 납부 영수증
- 전자수입인지·예납송달료 납부 영수증
임대인이 법인이면 법인등기사항증명서를, 다가구주택의 일부만 빌린 경우에는 임차한 부분을 표시한 도면을 추가로 내요. 도면은 법 제3조의3 제2항 제2호에도 '임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우 해당 부분의 도면을 첨부한다'고 적혀 있어요.
비용은 찾기쉬운 생활법령정보 백문백답(2026년 9월 15일 기준 작성)에 이렇게 나와 있어요.
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| 항목 | 금액 | 계산 기준 |
|---|---|---|
| 인지세(수입인지) | 2,000원 | 신청 1건 |
| 등기수입증지(등기신청수수료) | 3,000원 | 부동산 1개당 |
| 송달료 | 31,200원 | 1회 5,200원 × 당사자 1명당 3회 × 2명 |
| 등록면허세(지방교육세 포함) | 7,200원 | 부동산 1개당 |
| 합계 | 43,400원 | 임대인 1명·임차인 1명·주택 1개 |
송달료는 당사자 수에 비례해요. 예를 들어 집주인이 부부 공동명의라서 임대인이 2명이면 당사자는 3명이 되고, 송달료는 5,200원 × 3회 × 3명 = 46,800원이 돼요. 이때 합계는 2,000원 + 3,000원 + 46,800원 + 7,200원 = 59,000원이에요. 생활법령정보는 송달료를 현금으로 내야 한다고 안내하고 있으니 접수 당일 납부 방법도 미리 확인해 두면 좋아요.
이 비용을 그냥 손해로 볼 필요는 없어요. 법 제3조의3 제8항은 임차인이 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련해 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정하고 있어요. 영수증은 버리지 말고 보증금 반환을 요구할 때 함께 정리해 두세요.
신청부터 등기 완료까지, 이사는 언제 해도 될까요
가장 많이 하는 실수는 신청서를 접수한 날 바로 이사하는 것이에요. 법 제3조의3 제5항의 효과는 '임차권등기를 마치면' 생겨요. 신청 접수나 법원의 결정만으로는 부족하고, 등기관이 등기부에 임차권등기를 실제로 기입해야 해요. 그래서 이사 전에 해당 주택의 등기사항증명서를 다시 발급해 주택임차권 등기가 기재됐는지 눈으로 확인하는 단계가 꼭 필요해요.
절차는 대체로 이렇게 흘러가요.
- 신청서 접수: 관할 법원에 서류와 납부 영수증을 내요.
- 법원 심리와 결정: 서류를 보고 임차권등기명령 결정을 해요. 서류가 부족하면 보정 요구를 받을 수 있어요.
- 등기 촉탁: 법원사무관 등이 등기관에게 임차권등기 기입을 촉탁해요.
- 등기부 기재: 등기관이 등기부에 임차권등기를 기입해요.
- 본인 확인 후 이사: 등기사항증명서로 기재를 확인한 뒤 이사하고 전입신고를 옮겨요.
3단계에서 2023년에 중요한 변화가 있었어요. 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제5조는 원래 결정이 임대인에게 송달된 때 지체 없이 등기를 촉탁하도록 정하고 있는데, 2023년 7월 14일 개정(7월 19일 시행)으로 '주택임차권등기명령의 경우에는 임대인에게 결정을 송달하기 전에도 임차권등기의 기입을 촉탁할 수 있다'는 단서가 붙었어요. 집주인이 연락을 피하거나 우편을 받지 않아 송달이 늦어지더라도 등기가 먼저 진행될 수 있는 길이 열린 거예요.
다만 문구가 '할 수 있다'라는 점은 기억해 두세요. 송달 전 촉탁은 법원이 선택할 수 있는 방법이지, 모든 사건에서 반드시 그렇게 처리된다는 뜻은 아니에요. 처리 기간도 법원과 보정 여부에 따라 달라지므로, 이사 날짜를 정해 둔 상황이라면 계약 종료가 확실해지는 즉시 서류를 모아 신청하고 보정 연락에는 바로 대응하는 편이 안전해요. 신청이 기각되면 같은 조 제4항에 따라 임차인은 항고할 수 있어요.
등기가 끝난 뒤 생기는 효과와 주의점
등기가 끝나면 이사하고 전입신고를 새 집으로 옮겨도 기존 권리는 유지돼요. 이미 전입신고와 확정일자를 갖추고 있었다면 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고, 확정일자가 없었더라도 임차권등기를 마치면 법에 따라 대항력과 우선변제권을 취득해요(제5항). 이미 갖고 있던 권리가 '그대로' 유지된다는 점이 핵심이에요.
같은 조 제6항도 알아 둘 만해요. 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람은 제8조에 따른 소액임차인 최우선변제를 받을 수 없어요. 다음 세입자 입장에서는 보호 장치 하나가 빠지는 셈이라 계약을 망설일 수 있어요. 최우선변제 자체가 궁금하다면 소액임차인 최우선변제금 정리 글을 함께 보세요.
임대인도 대응 수단이 있어요. 법 제3조의3 제3항은 민사집행법의 가압류 관련 조문을 준용해 임대인의 이의신청, 임차권등기명령의 취소신청과 그 재판을 다루도록 하고 있어요. 계약이 끝났다는 소명 자료를 탄탄하게 준비해야 하는 이유가 여기에 있어요.
주의할 점도 있어요. 임차권등기는 보증금에 대한 권리를 지켜 두는 절차이지, 그 자체로 집주인의 돈을 받아 내는 절차는 아니에요. 등기 후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증금 반환을 구하는 별도 법적 절차를 검토해야 해요. 또 등기가 끝나기 전에 짐을 일부 빼거나 가족 전원이 전출하면 등기 전 공백이 생길 수 있으니, 확인 전까지는 거주와 주민등록 상태를 그대로 두는 것이 좋아요.
신청 전 마지막 점검 순서
신청 직전에 아래 순서로 한 번 더 확인해 보세요.
- 종료 확인: 계약이 만료 또는 해지로 끝났고, 그 사실을 보여 줄 통지 증빙(내용증명, 문자·카카오톡 출력본 등)이 있는지 확인해요.
- 관할 확인: 보증금이 묶인 주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지원·시군 법원을 찾아요.
- 서류 발급: 등기사항증명서, 1개월 이내 발급한 주민등록등·초본(주소 변동 포함), 확정일자 면이 있는 계약서 사본을 준비해요.
- 비용 납부: 수입인지 2,000원, 등기신청수수료 3,000원, 등록면허세 7,200원, 송달료(5,200원 × 3 × 당사자 수)를 내고 영수증을 모아요.
- 추가 서류: 임대인이 법인이면 법인등기사항증명서, 집의 일부만 빌렸다면 도면을 붙여요.
- 등기 확인: 접수 후 등기사항증명서를 다시 떼어 주택임차권 등기 기재를 확인해요.
- 이사·전입: 확인을 마친 뒤 이사하고 새 집에 전입신고해요.
- 비용 보관: 영수증을 보관해 두고 보증금과 함께 임대인에게 청구해요.
보증금 반환이 늦어지는 상황은 마음이 급해지기 쉬워요. 그래도 순서를 바꾸지 않는 것이 가장 확실한 보호예요. 신청은 빨리, 이사는 등기 확인 뒤에 하세요.
