2026년 10월 기준으로 서울에서 보증금 1억6,500만원 이하로 집을 빌린 임차인은 그 집이 경매로 넘어가도 보증금 중 최대 5,500만원을 근저당권자보다 먼저 돌려받을 수 있어요. 이것을 소액임차인 최우선변제라고 불러요. 다만 금액표만 보고 안심하면 안 돼요. 어느 시점의 기준이 적용되는지는 내 계약일이 아니라 그 집에 먼저 잡힌 근저당 같은 담보물권의 설정일로 정해지고, 경매신청 등기 전에 이사와 전입신고를 마쳐야 하며, 배당요구도 직접 해야 해요. 현행 금액은 국가법령정보센터의 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조(시행 2026. 7. 1. 본)에서 확인했어요.
최우선변제금, 확정일자 우선변제와 무엇이 다른가요
전세나 월세 보증금을 지키는 장치는 크게 두 가지예요. 하나는 대항요건(주택 인도와 주민등록)에 확정일자를 더해 얻는 일반 우선변제권이에요. 이 권리는 순위 싸움이에요. 내 확정일자보다 먼저 설정된 근저당이 있으면 그 근저당권자가 먼저 배당을 받고, 나는 남은 돈에서 순서대로 받아요.
다른 하나가 소액임차인 최우선변제예요. 찾기쉬운 생활법령정보는 소액임차인이 확정일자가 늦어 선순위로 변제받지 못하는 경우라도, 경매신청 등기 전에 대항력을 갖췄다면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 받을 수 있다고 설명해요. 즉 순위와 상관없이 일정액만큼은 맨 앞줄에 서는 제도예요. 근거는 주택임대차보호법 제8조이고, 대상 보증금 범위는 시행령 제11조, 먼저 받는 금액은 시행령 제10조가 정해요.
두 권리는 서로 배타적이지 않아요. 소액임차인이라도 확정일자를 받아 두면 최우선변제로 받지 못한 나머지 보증금을 일반 우선변제 순위에 따라 다시 배당받을 여지가 생겨요. 그래서 소액 보증금이라도 전입신고와 확정일자는 함께 챙기는 편이 안전해요. 또 생활법령정보에 따르면 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 채권은 민사집행법 제246조에 따라 압류하지 못해요.
2026년 10월 기준 지역별 소액임차인 기준과 최우선변제금
현행 시행령은 지역을 네 구간으로 나눠요. 왼쪽 숫자는 소액임차인으로 인정받는 보증금 상한, 오른쪽은 그중 먼저 돌려받는 일정액의 상한이에요.
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| 지역 구분 | 소액임차인 보증금 기준 | 최우선변제금 상한 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 지역 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
두 숫자를 헷갈리지 않는 게 중요해요. 서울에서 보증금이 1억2천만원이면 소액임차인에는 해당하지만 먼저 받는 돈은 5,500만원까지예요. 보증금이 4천만원이면 일정액 상한보다 보증금이 작으므로 보증금 4천만원 범위에서 최우선변제를 주장할 수 있어요. 반대로 보증금이 1억7천만원이면 기준을 넘어 소액임차인 자체에 해당하지 않아요.
지역 구분은 주소로 정확히 따져야 해요. 생활법령정보가 정리한 과밀억제권역은 서울, 인천(강화군·옹진군, 서구 일부 동, 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지 제외), 의정부, 구리, 남양주(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동·도농동만), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(반월특수지역 제외)이에요. 그래서 같은 인천이라도 과밀억제권역에 들어가는 동은 두 번째 구간, 과밀억제권역 밖의 구는 세 번째 구간, 강화군·옹진군 같은 군 지역은 마지막 구간이 돼요. 남양주도 위 열 개 동이 아니면 열거된 도시가 아니어서 그 밖의 지역 기준을 봐야 해요.
기준일은 계약일이 아니라 선순위 담보권 설정일이에요
가장 많이 틀리는 부분이에요. 시행령 금액은 2010년, 2013년, 2016년, 2018년, 2021년, 2023년에 개정됐는데, 개정 때마다 부칙에 “이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다”는 경과규정을 뒀어요. 생활법령정보도 현행 금액은 2023년 2월 21일 당시 존속 중인 임대차에도 적용하되, 그 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 규정을 따른다고 적고 있어요(대통령령 제33254호 부칙 제2조).
쉽게 말해, 근저당권자는 자기가 돈을 빌려줄 때의 기준으로만 소액임차인에게 양보하면 돼요. 그래서 등기부에서 가장 먼저 설정된 담보물권의 날짜가 2023년 2월 21일 이전이라면 현행 표가 아니라 그 시점의 표를 봐야 해요. 한국경매의 담보설정일별 정리에 따르면 바로 앞 구간인 2021년 5월 11일부터는 서울이 보증금 1억5천만원 이하·최우선변제 5천만원, 과밀억제권역과 세종·용인·화성·김포가 1억3천만원 이하·4,300만원, 광역시와 안산·광주·파주·이천·평택이 7천만원 이하·2,300만원, 그 밖의 지역이 6천만원 이하·2천만원이었어요.
예를 들어 볼게요. 서울 빌라에 2022년에 설정된 근저당이 있고, 2025년에 보증금 1억6천만원으로 계약했다고 해요. 현행 표로는 소액임차인이지만, 그 근저당권자와의 관계에서는 2022년 당시 서울 기준인 1억5천만원을 넘기 때문에 최우선변제를 주장할 수 없어요. 같은 집에 보증금 1억4천만원으로 들어갔다면 옛 기준으로도 소액임차인이지만, 그 근저당권자보다 먼저 받는 금액은 현행 5,500만원이 아니라 당시 기준인 5천만원이 상한이에요. 근저당이 2023년 2월 21일 이후에 처음 설정됐거나 담보물권이 전혀 없다면 현행 표를 적용해요.
담보권이 여러 개면 각 권리자와의 관계마다 적용 기준이 달라질 수 있어 배당표가 복잡해져요. 이때는 등기부의 갑구·을구를 설정일 순서로 정리해 두고 경매 사건의 배당 단계에서 법률 상담을 받는 게 좋아요.
최우선변제를 받기 위한 네 가지 요건
생활법령정보가 정리한 요건은 네 가지예요. 하나라도 빠지면 금액표에 들어가도 받지 못해요.
- 소액임차인 범위에 속할 것: 보증금이 위 지역별 기준 이하여야 하고, 앞에서 본 것처럼 선순위 담보권 설정 당시 기준으로도 해당해야 해요.
- 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖출 것: 집을 실제로 넘겨받아 살고(주택 인도) 전입신고(주민등록)를 마쳐야 해요. 이 요건은 배당요구의 종기까지 계속 유지돼야 한다는 판례(대법원 95다44597)가 있어서, 경매 진행 중에 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 권리를 잃을 수 있어요.
- 집이 경매나 체납처분(공매)으로 매각될 것: 일반 매매로 집주인이 바뀌는 경우에는 대항력이 문제될 뿐 우선변제는 작동하지 않아요.
- 배당요구 또는 우선권행사 신고를 할 것: 법원 경매라면 집행법원에, 세금 체납에 따른 공매라면 체납처분청에 신고해야 해요. 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면에 자격을 증명하는 서류(임대차계약서 등)를 붙여 내요. 법원이 정한 배당요구 종기를 넘기면 배당에서 빠질 수 있어요.
확정일자는 최우선변제 자체의 요건이 아니에요. 그래도 남는 보증금을 순위배당으로 받으려면 필요하므로 계약 직후 함께 받아 두세요.
주택가액 2분의 1 한도와 임차인이 여러 명일 때
최우선변제금은 무한정이 아니에요. 시행령 제10조 제2항은 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 우선변제권이 있다고 정해요. 예컨대 서울에서 경매 금액 기준 주택가액이 8천만원인 집이라면 혼자 사는 소액임차인도 4천만원까지만 최우선으로 받아요.
다가구주택처럼 한 집에 임차인이 여러 명이면 더 줄어들 수 있어요. 제10조 제3항에 따라 각 임차인의 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 절반을 넘으면, 그 절반을 각자의 일정액 비율대로 나눠요. 같은 서울 다가구주택에 최우선변제금 5,500만원 대상 임차인이 네 명이고 주택가액 절반이 1억1천만원이라면, 합계 2억2천만원이 절반을 넘으므로 각자 같은 비율로 2,750만원씩 받는 구조예요. 또 가정공동생활을 하는 임차인 여러 명은 한 명으로 보고 보증금을 합산해요(제4항). 가족이 방을 나눠 계약해도 보증금이 합쳐져 기준을 넘을 수 있다는 뜻이에요.
그래서 다가구·원룸 건물은 계약 전에 집주인이나 중개사에게 다른 임차인의 보증금 합계를 물어보고, 중개대상물 확인·설명서에 적힌 선순위 보증금 정보를 꼭 확인하세요.
최우선변제를 받을 수 없는 경우
생활법령정보가 소개하는 대표 사례는 두 가지예요. 첫째, 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 끝난 집을 그 이후에 빌린 임차인은 소액임차인이라도 우선변제권을 행사하지 못해요(주택임대차보호법 제3조의3 제6항). 등기부 을구에 임차권등기가 보이면 이전 임차인이 보증금을 못 돌려받고 나갔다는 신호이니 더 조심해야 해요.
둘째, 처음 계약 때는 소액임차인이었지만 갱신하면서 보증금을 올려 기준을 넘으면 우선변제를 주장할 수 없다는 하급심 판결(대구지법 2003가단134010)이 있어요. 갱신 때 보증금을 올리는 대신 월세로 전환하는 등 금액 구조를 정할 때 이 기준을 함께 따져 보세요. 이 밖에 경매신청 등기 뒤에 전입했거나, 배당요구 종기 전에 전출했거나, 배당요구를 하지 않은 경우도 앞의 요건을 채우지 못해 받기 어려워요.
계약 전 등기부로 확인하는 순서
계약서에 도장을 찍기 전에 아래 순서로 점검하면 최우선변제 기대치를 현실적으로 잡을 수 있어요.
- 주소가 네 구간 중 어디에 속하는지 시행령 제11조와 과밀억제권역 목록으로 확인해요. 동 단위 예외가 있는 인천·남양주·시흥은 특히 꼼꼼히 봐요.
- 등기사항전부증명서 을구에서 근저당·전세권 등 담보물권의 설정일을 확인하고, 가장 이른 날짜가 어느 개정 구간에 속하는지 대조해요.
- 그 구간의 보증금 기준과 내 보증금을 비교하고, 먼저 받을 수 있는 상한을 계산해요.
- 선순위 채권 최고액과 다른 임차인 보증금을 더해 주택 시세와 비교하고, 주택가액 절반 한도에 걸리는지 봐요.
- 잔금일에 이사와 전입신고를 마치고 확정일자를 받아요. 경매가 시작되면 배당요구 종기를 확인해 기한 안에 배당요구를 해요.
최우선변제는 보증금 전체를 지켜 주는 제도가 아니라, 최악의 경우에도 일정액은 먼저 돌려받게 하는 안전판이에요. 보증금이 기준을 넘거나 선순위 근저당이 많다면 최우선변제에 기대기보다 보증금 규모를 조정하거나 다른 집을 고르는 판단이 더 중요해요.
