2026년 10월 기준으로 정리하면, 보증금이 6천만원을 넘거나 월세가 30만원을 넘는 주택 임대차 계약은 계약일부터 30일 안에 주택 소재지 관할 관청에 신고해야 해요. 계도기간은 2025년 5월 31일에 끝났고, 2025년 6월 1일 이후 체결한 계약부터 신고 의무를 어기면 과태료가 부과돼요. 늦게 신고하면 계약금액과 늦어진 기간에 따라 2만원에서 30만원, 거짓으로 신고하면 100만원이에요. 신고는 행정복지센터 방문이나 부동산거래관리시스템 온라인 접수로 할 수 있고, 계약서를 함께 내면 확정일자까지 같이 처리돼요. 이 글에서는 내 계약이 대상인지 가리는 기준, 30일을 세는 시점, 과태료 구간, 실제 신고 방법과 헷갈리기 쉬운 예외를 순서대로 살펴봐요.
내 계약이 신고 대상인지 먼저 확인해요
주택 임대차 계약 신고제(흔히 전월세 신고제라고 불러요)는 지역, 금액, 계약 유형이라는 세 가지 조건을 모두 만족할 때 적용돼요. 하나라도 해당하지 않으면 신고 의무가 없으니, 계약서를 앞에 두고 아래 순서로 확인하면 돼요.
첫째는 지역이에요. 법제처 생활법령정보에 따르면 신고 대상 지역은 수도권(서울·경기·인천) 전역, 광역시, 세종시, 제주시, 그리고 도(道)에 속한 시(市) 지역이에요. 경기도를 제외한 도의 군(郡) 지역은 빠져요. 예를 들어 같은 도 안이라도 시 지역의 원룸은 대상이고, 군 지역의 단독주택은 대상이 아니에요.
둘째는 금액이에요. 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임(월세)이 30만원을 초과하면 대상이에요. 두 조건은 '또는' 관계라서 하나만 넘어도 신고해야 해요. 보증금 2천만원에 월세 40만원인 계약은 보증금 기준은 넘지 않지만 월세 기준을 넘으므로 신고 대상이에요. 반대로 딱 6천만원이거나 딱 30만원이면 '초과'가 아니므로 금액 기준에 걸리지 않아요.
셋째는 계약 유형과 주택의 범위예요. 2021년 6월 1일 이후 체결한 신규 계약과, 보증금이나 월세가 바뀐 갱신 계약이 대상이에요. 금액 변동 없이 기간만 늘어나는 갱신, 즉 묵시적 갱신이나 같은 조건 재계약은 신고하지 않아도 돼요. 주택의 범위는 생각보다 넓어요. 아파트·다세대·단독·다가구뿐 아니라 고시원·기숙사 같은 준주택, 상가 안의 주거 공간 같은 비주택도 실제로 주거 목적으로 쓰면 포함될 수 있어요. 국토교통부는 계약 당시의 실제 용도와 임대 목적, 건물 구조와 형태를 함께 보고 판단한다고 안내해요.
당사자의 국적은 상관없어요. 임대인이나 임차인이 외국인이어도 여권·외국인등록번호 등으로 똑같이 신고해야 해요. 다만 주민등록상 본 거주지가 따로 있고 출장처럼 일시적 거주가 분명한 단기 계약은 신고 대상으로 보지 않는다는 것이 부동산거래관리시스템 자주 묻는 질문의 안내예요.
30일은 언제부터 세나요
기한은 계약 체결일부터 30일 이내예요. 이사 날짜나 잔금일이 아니라 계약을 맺은 날이 기준이라는 점이 가장 많이 놓치는 부분이에요. 가을에 계약하고 이듬해 봄에 입주하는 경우라면 입주 전에 이미 신고 기한이 지나 있을 수 있어요.
정식 계약서를 쓰기 전이라도 기준일이 앞당겨질 수 있어요. 생활법령정보에 실린 국토교통부 답변에 따르면, 임대료·임대기간·주택이 확정돼 당사자가 합의하고 가계약금이 입금됐다면 가계약금 입금일부터 30일을 세요. 가계약을 걸어 두고 본계약을 미루는 경우라면 입금일을 달력에 적어 두는 편이 안전해요.
신고 의무는 임대인과 임차인 모두에게 있어요. 다만 한쪽이 양쪽 모두 서명·날인한 계약서를 첨부해 신고하면 공동 신고로 인정돼요. 그래서 확정일자가 필요한 임차인이 계약서를 들고 신고하는 경우가 많아요. 상대방이 신고에 협조하지 않으면 단독신고사유서를 첨부해 혼자 신고할 수 있어요. '집주인이 하겠지', '세입자가 하겠지' 하고 서로 미루다 기한을 넘기는 일이 없도록 계약 당일 누가 신고할지 정해 두세요.
계약 내용이 바뀐 경우도 있어요. 신고한 계약의 임대료가 기간 중에 바뀌면 변경 신고를, 임대기간이 시작되기 전에 계약이 해제되면 해제 신고를 해야 하고, 이것도 법률상 과태료 대상에 포함돼요.
늦으면 과태료는 얼마인가요
법률상 상한은 100만원이지만, 실제 부과 기준은 시행령 별표에서 정해요. 국토교통부는 계도기간 종료를 앞두고 2025년 4월 29일 시행령을 고쳐 지연 신고 과태료를 최소 4만원~최대 100만원에서 최소 2만원~최대 30만원으로 낮췄어요. 단순 실수로 늦은 경우와 고의성이 큰 거짓 신고를 구분하려는 취지예요. 거짓 신고는 그대로 100만원이에요.
지연 신고 과태료는 계약금액 구간과 신고하지 않은 기간으로 정해져요. 전북특별자치도가 공개한 시행령 별표3 기준표를 옮기면 다음과 같아요.
← 옆으로 밀어서 보기
| 계약금액 | 3개월 이하 | 6개월 이하 | 1년 이하 | 2년 이하 | 2년 초과 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1억원 미만 | 2만원 | 4만원 | 6만원 | 8만원 | 10만원 |
| 1억~3억원 | 3만원 | 8만원 | 10만원 | 13만원 | 15만원 |
| 3억~5억원 | 4만원 | 12만원 | 16만원 | 20만원 | 25만원 |
| 5억원 이상 | 5만원 | 15만원 | 20만원 | 25만원 | 30만원 |
표에서 보듯 금액이 크고 오래 방치할수록 과태료가 올라가요. 보증금이 1억원 미만인 계약을 3개월 안에 늦게 신고하면 2만원이지만, 5억원 이상 계약을 2년 넘게 신고하지 않으면 30만원이에요. 금액 자체는 크지 않아 보여도, 늦었다는 걸 알았을 때 바로 신고하면 구간이 올라가기 전에 정리할 수 있어요.
시점도 중요해요. 계도기간(2021년 6월 1일~2025년 5월 31일)에 맺은 계약은 지금 신고해도 과태료 대상이 아니에요. 그 기간에 계약하고 신고를 빠뜨렸다면 부담 없이 신고를 마쳐 두면 돼요. 과태료는 지자체가 부과해요.
신고는 이렇게 해요: 온라인·방문·전입신고 연계
신고 방법은 크게 세 가지예요.
- 온라인: 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에 PC로 접속하거나, 스마트폰·태블릿으로 간편인증을 거쳐 모바일로 신고해요.
- 방문: 주택 소재지 관할 읍·면·동 행정복지센터 통합민원창구에서 신고해요. 서명·날인된 계약서를 함께 내면 공동 신고로 처리돼요.
- 다른 신고와 연계: 임차인이 전입신고를 하면서 임대차계약서를 함께 내면 임대차 신고를 한 것으로 봐요. 부동산거래계약시스템(전자계약)으로 계약한 경우도 공동 신고로 간주돼요. 공공주택사업자나 민간임대주택 임대사업자가 관련 법에 따라 신고한 경우도 마찬가지예요.
신고서에는 임대인·임차인의 성명·주소·주민등록번호(외국인은 외국인등록번호)·연락처, 주택의 소재지·종류·임대 면적, 보증금과 월세, 계약 체결일과 기간이 들어가요. 갱신 계약이면 계약갱신요구권을 행사했는지도 적고, 중개사를 통해 계약했다면 중개사무소 정보도 들어가요. 계약서를 따로 쓰지 않았다면 입금증이나 금전 거래 내역이 적힌 통장 사본처럼 계약 사실을 보여주는 자료로 대신할 수 있어요.
세입자에게 특히 쓸모 있는 점은 확정일자예요. 신고할 때 계약서를 함께 제출하면 확정일자를 받은 것으로 처리돼서, 발급되는 임대차계약신고필증 오른쪽 위에 확정일자 번호가 찍혀요. 별도로 확정일자를 신청할 필요가 없어요. 반대로 법원이나 등기소에서 확정일자만 먼저 받았다면 임대차 신고는 따로 해야 해요. 국토교통부는 확정일자만 받고 신고하지 않은 사람에게 신고 대상임을 알려 주는 알림톡도 보내고 있어요.
헷갈리기 쉬운 상황과 계약 직후 체크 순서
자주 나오는 질문을 상황별로 묶어 보면 다음과 같아요.
- 신고하면 임대소득 세금 자료로 쓰이나요? 국토교통부는 2025년 4월 발표에서 임대차 신고제가 시장 동향 파악과 임차인 보호를 위한 제도이며 현재 법령상 과세 자료로 활용되지 않는다고 밝혔어요. 집주인이 이 이유로 신고를 꺼린다면 이 안내를 함께 보여 주세요.
- 월세를 올려 재계약했어요. 금액이 바뀐 갱신이므로 바뀐 금액이 기준을 넘는다면 재계약일부터 30일 안에 신고해요.
- 입주 전에 계약이 깨졌어요. 이미 신고한 계약이 임대기간 시작 전에 해제됐다면 해제 신고 대상이에요. 새로 구한 집의 계약은 별도로 신고해요.
- 집주인이 법인이에요. 법인도 신고 당사자예요. 신고서에는 법인명, 사무소 소재지, 법인등록번호가 들어가요.
마지막으로 계약 직후 순서를 정리하면 이래요. 계약서를 받은 날 ① 지역·금액·갱신 여부로 대상인지 확인하고, ② 가계약금 입금일과 본계약일 중 빠른 날을 기준으로 30일 기한을 적어 두고, ③ 누가 신고할지 정한 뒤, ④ 온라인이나 행정복지센터에서 계약서를 첨부해 신고하고, ⑤ 신고필증에 확정일자 번호가 찍혔는지 확인해요. 문의는 주택임대차 신고 콜센터(1533-2949)로 할 수 있어요. 2024년 신고율이 95.8%에 이를 만큼 대부분 이미 하고 있는 절차라서, 기한만 지키면 과태료 걱정 없이 확정일자까지 한 번에 챙길 수 있어요.