2026년 10월 기준으로 주택 세입자의 계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 의사가 도착해야 쓸 수 있어요. 한 번만 쓸 수 있고, 쓰면 갱신된 계약은 2년으로 보며, 보증금·월세 인상은 기존 금액의 5%(20분의 1) 를 넘을 수 없어요. 예를 들어 계약이 2026년 12월 31일에 끝난다면 정부 해설의 계산 방식대로 10월 30일 24시까지 갱신 의사가 집주인에게 도달해야 해요. 이 글은 주택임대차보호법 제6조의3과 제7조 원문(2026년 1월 2일 시행본), 법제처 생활법령정보, 국토교통부 해설을 옮긴 정책브리핑 문답을 바탕으로 기간 계산부터 거절 대응까지 순서대로 정리했어요.
계약갱신청구권 행사 기간: 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
법 조문은 갱신 요구 기간을 따로 쓰지 않고 "제6조제1항 전단의 기간"을 가리켜요. 그 기간이 바로 임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지예요. 생활법령정보는 이 2개월 기준이 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신된 계약부터 적용된다고 설명해요. 그 전 계약은 1개월 전까지였지만, 지금 새로 맺거나 갱신하는 계약은 모두 2개월 기준이라고 보면 돼요. 오래된 계약서를 그대로 쓰고 있다면 체결일과 마지막 갱신일을 먼저 확인해 어느 기준인지 따져 보세요.
마감일은 '보낸 날'이 아니라 '집주인에게 도착한 날'로 판단해요. 정책브리핑 문답은 첫날을 세지 않는 초일불산입 원칙에 따라, 만료일의 기준 개월 전 해당일 0시 전까지 갱신 의사가 임대인에게 도달해야 한다고 설명해요. 당시 예시는 1개월 기준이었는데, 10월 30일 만료 계약이면 9월 30일 0시, 즉 9월 29일 24시 전까지 도착해야 한다고 했어요. 같은 방식을 지금의 2개월 기준에 적용하면 다음과 같아요.
- 2026년 12월 31일 만료: 10월 31일 0시 전, 즉 10월 30일 24시까지 도달
- 2027년 1월 20일 만료: 11월 20일 0시 전, 즉 11월 19일 24시까지 도달
- 2027년 3월 31일 만료: 1월 31일 0시 전, 즉 1월 30일 24시까지 도달
마지막 날에 맞춰 보내면 문자 수신 확인이나 우편 배달이 늦어 다툼이 생길 수 있어요. 달력에 만료일을 적고, 2개월 전 해당일보다 최소 일주일 앞당겨 보내는 습관을 들이는 편이 안전해요.
계약서에 1년으로 적었어도 걱정할 필요는 없어요. 정책브리핑 문답에 따르면 주택임대차보호법은 2년 미만으로 정한 기간을 2년으로 보므로, 1년 계약을 했더라도 2년을 살 수 있고 그 2년이 끝나기 6개월 전부터 갱신 요구를 할 수 있어요. 반대로 기간이 이미 2개월 미만으로 남았다면 갱신청구권을 쓸 시기는 지난 것이에요.
갱신 요구는 한 번, 묵시적 갱신과는 별개예요
제6조의3 제2항은 세입자가 갱신요구권을 1회에 한해 쓸 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년으로 본다고 정해요. 처음 2년에 갱신 2년을 더해 흔히 '2+2'라고 부르는 이유예요.
자주 헷갈리는 것이 묵시적 갱신이에요. 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않고, 세입자도 2개월 전까지 아무 말을 하지 않으면 같은 조건으로 계약이 자동 연장돼요. 생활법령정보와 정책브리핑 모두 이 자동 연장은 갱신요구권 행사로 보지 않는다고 설명해요. 그래서 묵시적 갱신으로 2년을 더 살았더라도 그다음 만료 때 갱신요구권을 아직 한 번 쓸 수 있어요. 갱신요구권은 "갱신을 요구한다"는 명확한 의사 표시가 있을 때만 인정돼요.
전달 방식에는 정해진 형식이 없어요. 정책브리핑 문답은 구두, 문자메시지, 이메일 모두 가능하지만 분쟁 예방을 위해 내용증명 우편처럼 증거가 남는 방법을 권해요. 실무에서는 다음 내용을 한 메시지에 담으면 나중에 다툼이 줄어요.
- 임대차 목적물 주소와 현재 계약 기간
- "주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다"라는 문장
- 보내는 날짜와 세입자 이름
문자로 먼저 보내고 같은 내용을 내용증명으로 한 번 더 보내면 도달 시점을 입증하기 쉬워요. 집주인이 계약서상 공동명의라면 연락 가능한 명의자 모두에게 보내 두는 편이 안전해요.
계약할 때 "갱신요구권을 쓰지 않겠다"고 미리 약속했더라도 효력이 없어요. 정책브리핑 문답은 세입자에게 불리한 약정을 무효로 하는 법 제10조에 따라 이런 사전 포기 약정이 인정되지 않는다고 설명해요.
갱신했다고 2년을 반드시 채워야 하는 것도 아니에요. 제6조의3 제4항은 갱신된 계약의 해지에 묵시적 갱신 규정(제6조의2)을 준용해요. 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요. 그 3개월 동안의 월세는 내야 한다는 점을 이사 일정에 반영하세요.
5% 상한 계산법과 1년 재증액 금지
갱신된 계약은 원칙적으로 이전과 같은 조건이에요. 다만 제7조 범위에서 보증금과 월세를 올리거나 내릴 수 있어요. 제7조 제2항은 증액 청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 넘지 못한다고 정해요. 시·도는 지역 시장 여건을 고려해 이 범위 안에서 조례로 더 낮은 상한을 정할 수 있어요. 생활법령정보 증감청구 안내는 지자체가 따로 정하지 않으면 5% 이내가 적용된다고 설명하니, 거주 지역 조례가 있는지 시·도청이나 주거복지센터에 확인해 보세요.
계산은 기존 계약서의 금액을 기준으로 해요.
- 전세 보증금 3억원: 5%는 1,500만원 → 갱신 후 최대 3억1,500만원
- 월세 80만원: 5%는 4만원 → 갱신 후 최대 월 84만원
5%는 상한이지 의무가 아니에요. 정책브리핑과 생활법령정보 모두 "집주인이 요구하면 무조건 5%를 올려줘야 하느냐"는 질문에 그렇지 않다고 답해요. 그 범위 안에서 협의해 정하고, 합의가 안 되면 집주인이나 세입자가 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 차임증감청구 소송을 낼 수 있어요. 경제 사정이 바뀌어 지금 금액이 적절하지 않다면 세입자도 감액을 청구할 수 있어요.
시점 제한도 있어요. 제7조 제1항은 임대차계약이나 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 증액 청구를 할 수 없다고 정해요. 갱신하면서 한 번 올렸다면 그 뒤 1년 안에 다시 올려 달라는 요구는 받아들이지 않아도 돼요.
전세를 월세로 바꾸자는 요구도 자주 나와요. 생활법령정보는 갱신되는 임대차가 이전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 세입자 동의 없이 전세를 월세로 바꾸기는 어렵다고 설명해요. 동의해 전환하더라도 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 2%' 중 낮은 비율인 법정 전환율을 넘을 수 없어요.
세입자가 갱신요구권을 쓰지 않고 합의로 새 계약을 맺는 경우는 달라요. 정책브리핑 문답은 이 경우 5%를 넘는 인상도 가능하고, 세입자는 갱신요구권을 다음 만료 때 한 번 쓸 수 있다고 설명해요. 집주인이 "갱신요구권 안 쓰는 대신 8% 올리자"고 제안하면, 지금 권리를 쓰고 5% 이내로 갈지 권리를 아끼고 합의할지 두 경로의 총비용을 비교해 보세요.
집주인이 갱신을 거절할 수 있는 9가지 사유
제6조의3 제1항 단서는 집주인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우를 아홉 가지로 정해요. 이 밖의 이유로는 정당한 사유 없이 거절할 수 없어요.
- 세입자가 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 월세를 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 제공한 경우
- 집주인 동의 없이 집의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 고의나 중대한 과실로 집의 전부 또는 일부를 파손한 경우
- 집의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
- 철거·재건축을 위해 점유를 회복해야 하는 경우(계약 당시 공사 시기·기간을 포함한 계획을 구체적으로 알린 경우, 노후·훼손으로 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축하는 경우)
- 집주인 또는 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 세입자가 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
1호의 연체는 "연체한 사실이 있는 경우"라고 적혀 있어요. 월세가 있는 계약이라면 계약 기간 중 연체가 쌓이지 않도록 자동이체 날짜를 점검해 두세요. 7호의 재건축 사유는 계약 당시 구체적으로 고지된 계획이거나 안전 우려·다른 법령에 따른 철거처럼 요건이 정해져 있어요. "나중에 재건축할 수도 있다"는 막연한 말만으로는 해당한다고 보기 어려워요.
가장 다툼이 많은 것은 8호 실거주 사유예요. 조문은 집주인 본인뿐 아니라 부모·자녀 같은 직계존속·직계비속이 들어와 사는 경우도 거절 사유로 인정해요. 다만 실제로 들어와 살 계획이 있어야 하고, 거짓이면 아래 손해배상 책임이 따라요. 집주인이 실거주를 이유로 거절하면 세입자는 거절 사유와 시점을 문자나 서면으로 남겨 달라고 요청하고, 받은 내용을 보관해 두세요. 다음 절의 손해배상 청구에서 핵심 증거가 돼요.
실거주 거절이 거짓이면 받을 수 있는 손해배상
제6조의3 제5항은 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신됐더라면 이어졌을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대하면 세입자의 손해를 배상해야 한다고 정해요. 배상액은 거절 당시 따로 정한 합의가 없으면 제6항의 세 금액 중 가장 큰 금액이에요.
- 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 집주인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임 차액의 2년분
- 갱신 거절로 세입자가 실제로 입은 손해액
환산월차임은 월세에 보증금을 법정 전환율로 월세로 바꾼 금액을 더한 값이에요. 계산을 단순하게 보기 위해 보증금 없이 월 100만원을 내던 집이라고 가정해 볼게요. 1번은 100만원의 3개월분인 300만원이에요. 집주인이 새 세입자에게 월 120만원을 받았다면 2번은 차액 20만원의 24개월분인 480만원이에요. 이사비·중개보수처럼 실제 손해가 이보다 크다면 3번 금액이 기준이 될 수 있어요. 이 예시에서는 셋 중 가장 큰 480만원부터 검토하게 돼요.
정당한 사유가 있으면 집주인에게 배상 책임이 생기지 않아요. 정책브리핑 문답은 이를 갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대할 수밖에 없는 불가피한 사유로 설명하고, 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망하거나 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우를 예로 들어요. 집을 비워 둔 경우도 실거주 의사 없이 허위로 거절한 것으로 판단되면 책임을 질 수 있지만, 입주 전 수선·인테리어 공사처럼 불가피한 공실 사유가 인정되면 배상 대상이 아닐 수 있어요.
이사 후에도 확인할 방법이 있어요. 퇴거 뒤 그 집에 새 임대 광고가 올라오는지 살펴보고, 의심되면 주택임대차분쟁조정위원회 상담부터 받아 보세요. 거절 통지 문자, 이사 비용 영수증, 새 집 계약서를 모아 두면 3번 손해액을 입증할 때 도움이 돼요.
갱신 전후 체크리스트: 증액분 확정일자까지
갱신 자체는 새 계약서를 쓰지 않아도 효력이 있어요. 다만 보증금이 오르면 이야기가 달라져요. 생활법령정보는 증액된 부분에 대한 계약서를 작성하고 그 계약서에 확정일자를 받아야, 그날부터 후순위 권리자보다 증액분을 먼저 돌려받을 수 있다고 설명해요. 그래서 증액 전에 등기부등본을 떼어 저당권 같은 담보권이 새로 설정됐는지 확인하는 것이 안전해요. 기존 보증금의 확정일자는 그대로 두고 증액분만 추가로 받는 구조라는 점을 기억하세요.
갱신을 준비할 때는 아래 순서로 점검해 보세요.
- 만료일 확인: 계약서의 만료일과 2개월 전 해당일을 달력에 적어요.
- 기준 확인: 2020년 12월 10일 이후 체결·갱신된 계약인지, 갱신요구권을 이미 쓴 적이 있는지 확인해요. 묵시적 갱신은 사용 횟수에 들어가지 않아요.
- 의사 전달: 문자와 내용증명 등 증거가 남는 방법으로 마감 일주일 전까지 보내요.
- 금액 협의: 기존 금액의 5% 이내에서 협의하고, 지역 조례 상한이 있는지 확인해요.
- 증액분 서류: 보증금이 오르면 증액 계약서를 쓰고 확정일자를 받기 전에 등기부를 확인해요. 계약 내용이 바뀌면 거주 지역의 전월세 신고 대상인지도 함께 살펴요.
- 거절 대응: 실거주 거절이면 사유와 시점을 서면으로 받고 보관해요.
집주인 입장에서도 이 기간은 중요해요. 갱신을 원하지 않는다면 법이 정한 사유가 있는지, 그 사유를 6개월 전부터 2개월 전 사이에 알렸는지가 분쟁의 출발점이 되기 때문이에요. 양쪽 모두 만료 6개월 전에 한 번 대화를 시작하면 마감에 쫓겨 생기는 다툼을 크게 줄일 수 있어요.
