2026년 11월 기준으로 확정일자는 주택 소재지 주민센터나 등기소에 방문하면 1건 600원, 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로 받으면 500원이에요. 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과라서 전월세 신고 대상이라면 신고할 때 확정일자가 함께 부여되고 별도 수수료가 없어요(종로구 전입자 안내). 다만 인터넷등기소는 24시간 접수만 될 뿐, 평일 16시 이후에 접수하면 다음 근무일에 부여될 수 있고 18시 이후나 토요일·공휴일 접수분은 다음 근무일에 부여돼요(대법원규칙 제8조). 이사 날 저녁에 온라인으로 신청해 두고 안심하기보다는, 잔금일 낮에 전입신고와 확정일자를 같은 날 끝내는 동선을 짜는 편이 안전해요.
이 글은 주거·계약 에디터로서 법제처 생활법령정보, 지자체 안내, 대법원규칙 원문을 대조해 정리했어요. 수수료와 시간 기준은 각 원문에 적힌 내용 그대로 옮겼고, 원문에서 확인하지 못한 세부 절차는 넣지 않았어요.
확정일자는 왜 전입신고와 따로 챙겨야 하나요
보증금을 지키는 장치는 두 가지가 겹쳐서 작동해요. 첫째는 대항력이에요. 임차인이 집을 인도받아 실제로 들어가 살고 전입신고를 마치면 그다음 날 오전 0시부터 대항력이 생겨요. 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임대차를 주장하고, 보증금을 다 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않을 수 있는 힘이에요(생활법령 대항력·우선변제권). 생활법령정보의 예시처럼 12월 15일에 전입신고를 했다면 대항력은 12월 16일 00시부터예요.
둘째는 우선변제권이에요. 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 매각대금에서 후순위 권리자나 일반 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리인데, 이 권리는 대항요건(인도와 전입신고)에 더해 임대차계약서에 확정일자까지 갖춰야 생겨요(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 전입신고만으로는 확정일자가 찍히지 않기 때문에 두 절차를 따로 챙겨야 하는 거예요.
확정일자는 그 날짜에 계약서가 존재했다는 사실을 법적으로 증명하는 날짜예요. 생활법령정보는 이 제도가 임대인과 임차인이 짜고 보증금 액수를 나중에 바꾸거나, 날짜를 거슬러 올라가 계약을 꾸미는 일을 막기 위해 마련됐다고 설명해요. 그래서 날짜 자체가 순위를 가르는 기준이 돼요.
전입신고는 이사한 날부터 14일 이내에 해야 하고, 정당한 사유 없이 넘기면 5만원 이하의 과태료가 부과돼요(생활법령 전입신고하기). 하지만 세입자에게 14일은 과태료 기준일 뿐이에요. 보증금 순위를 생각하면 14일을 다 쓸 이유가 없고, 생활법령정보도 가급적 이사 당일에 전입신고와 확정일자를 함께 받아 두라고 안내해요.
받는 곳 세 가지와 수수료 비교
확정일자를 받을 수 있는 기관은 법에 정해져 있어요. 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 그리고 공증인이에요(주택임대차보호법 제3조의6 제1항). 실제로 세입자가 고르는 경로는 대체로 아래 세 가지예요.
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| 경로 | 준비물 | 수수료 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 주민센터·등기소 방문 | 계약서 원본, 신분증 | 1건 600원 | 그 자리에서 계약서에 날인 |
| 대법원 인터넷등기소 | 계약서 스캔 파일, 공동·금융인증서 | 500원 | 24시간 접수, 부여는 근무시간 기준 |
| 전월세 신고와 함께 | 신고서, 계약서 | 무료 | 신고 대상 계약에서 함께 부여 |
방문할 때는 확정일자부여기관에 직접 나가 계약서 원본과 주민등록증·운전면허증·여권·외국인등록증 같은 신분증을 제시해야 해요(확정일자 규칙 제2조 제2항). 방문 수수료는 1건 600원이고, 계약서가 4장을 넘으면 초과하는 4장마다 100원이 더 붙어요(생활법령 전입신고하기). 보통의 2~3장짜리 계약서라면 600원으로 끝나요.
인터넷등기소는 공동인증서나 금융인증서로 로그인해 전자확정일자를 신청하는 방식이고 수수료는 500원이에요(종로구 전입자 안내). 방문보다 100원 저렴하고 창구 시간에 맞출 필요가 없다는 점이 장점이에요.
전월세 신고 대상이면 확정일자를 따로 받지 않아도 돼요. 종로구 안내에 따르면 부동산거래관리시스템에서 임대차계약 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되고 무료이며, 동주민센터에 방문해 임대차계약 신고와 함께 확정일자를 받는 경우에도 수수료가 면제돼요. 신고 대상은 보증금 6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과 계약이고, 신고 기한은 계약 체결일부터 30일 이내예요. 임대차계약 신고는 전입신고 전에도 할 수 있어요.
국토교통부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약을 맺었다면 시스템에서 전자계약증서에 확정일자를 신청할 수 있고, 이 경우도 수수료가 면제돼요. 그 밖에 기초생활수급자, 등록된 독립유공자·국가유공자와 선순위 유족, 고엽제후유증환자 등, 참전유공자, 5·18민주유공자와 선순위 유족, 특수임무수행자와 선순위 유족, 의상자·의사자 선순위 유족, 한부모가족 보호대상자도 면제 대상이에요(확정일자 규칙 제8조 제3항). 해당한다면 창구에서 증빙을 함께 내면 돼요.
같은 기관에서 임대차 정보제공을 신청할 때도 수수료가 따로 있어요. 1건 600원이고 출력물이 10장을 넘으면 초과 1장마다 50원이 추가돼요. 확정일자 부여 수수료와 정보제공 수수료는 별개라는 점만 기억해 두면 창구에서 헷갈리지 않아요.
인터넷등기소 신청은 평일 오후 4시 전에
인터넷등기소의 가장 큰 함정은 '24시간 신청 가능'이라는 말이에요. 접수는 언제든 되지만 확정일자가 부여되는 날짜는 대법원규칙이 정한 시간 기준을 따라요(대법원규칙 제8조).
- 평일 근무시간 안에 접수하면 특별한 사정이 없는 한 당일 부여해요.
- 평일 16시 이후에 접수하면 다음 근무일에 부여할 수 있어요. 이때 등기소는 당일 부여가 안 될 수 있다는 사실을 신청인에게 알려야 해요.
- 평일 18시 이후, 토요일, 공휴일에 접수하면 다음 근무일에 부여해요.
예를 들어 금요일 저녁 7시에 이사를 마치고 온라인으로 신청하면 확정일자는 월요일 날짜로 찍혀요. 공휴일이 끼어 있으면 그만큼 더 밀려요. 그사이에 집주인이 새로 근저당을 설정한다면 내 우선변제권 순위가 그 근저당보다 뒤로 갈 수 있어요. 500원을 아끼려다 날짜를 잃는 셈이에요.
그래서 저는 온라인 경로를 '미리 받는 수단'으로 쓰기를 권해요. 계약서를 쓴 날이나 잔금일 며칠 전 평일 낮에 올려 두면 시간 기준에 걸릴 일이 없어요. 잔금일 당일 오후 늦게 처리해야 한다면 차라리 주민센터 창구 운영 시간 안에 방문해 전입신고와 확정일자를 한 번에 받는 편이 확실해요.
반려되지 않으려면 계약서 6가지를 확인해요
확정일자는 아무 종이에나 찍어 주지 않아요. 확정일자 규칙 제3조는 담당자가 확인할 요건 여섯 가지를 정해 두었어요(생활법령 대항력·우선변제권).
- 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 차임·보증금이 적힌 완성된 문서여야 해요.
- 계약당사자(대리인이 계약했다면 그 대리인)의 서명이나 기명날인이 있어야 해요.
- 글자가 이어져야 할 곳에 빈칸이 있으면 직선이나 사선을 긋고 다른 글자가 없음을 표시해야 해요.
- 고친 부분이 있으면 난 밖이나 끝 여백에 고친 글자 수를 적고 당사자가 서명이나 날인해야 해요.
- 종이 계약서가 두 장 이상이면 간인이 있어야 해요.
- 이미 확정일자를 받은 계약서가 아니어야 해요. 단, 확정일자를 받은 계약서에 새 내용을 추가로 적어 재계약한 경우는 예외예요.
특히 첫 번째 요건이 중요해요. 생활법령정보는 주택과 기간이 적혀 있지 않은 영수증 같은 문서에 확정일자를 받아도 우선변제권 효력이 생기지 않는다고 분명히 적고 있어요. 가계약금 영수증만 들고 가서 날짜를 받는 실수는 피해야 해요.
전입신고를 할 때도 주소를 정확히 적어야 해요. 생활법령정보는 등기사항증명서를 떼어 번지와 동·호수를 확인한 뒤 신고하라고 안내해요. 아파트·연립·다세대 같은 공동주택에서 동·호수를 빠뜨리거나, 대문에 붙은 호수와 등기부의 호수가 다른데 대문 호수로 신고하면 대항요건을 갖추지 못한 것으로 본 판례가 있어요. 반면 다가구주택은 지번만 적어도 된다는 판례가 소개돼 있어요.
날짜가 순위를 가르는 이유와 이사 당일 순서
우선변제권이 언제 생기는지는 대항요건과 확정일자 중 무엇을 먼저 갖췄는지에 따라 달라져요. 생활법령정보가 소개한 대법원 판결에 따르면, 집을 인도받고 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 받았다면 우선변제권은 인도와 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 생겨요. 확정일자를 먼저 받아 두는 것만으로는 효력이 앞당겨지지 않고, 반대로 확정일자를 나중에 받으면 그만큼 순위의 기준 시점이 뒤로 밀려요.
이 구조를 이사 당일 행동으로 옮기면 이렇게 돼요.
- 잔금 전에 등기사항증명서를 다시 떼어 근저당 등 권리관계와 정확한 동·호수를 확인해요.
- 잔금을 치르고 집을 인도받아요.
- 같은 날 주민센터에서 전입신고를 하고, 그 자리에서 계약서 원본으로 확정일자를 받아요. 전월세 신고 대상이면 신고와 함께 처리해 수수료를 아껴요.
- 확정일자가 찍힌 계약서 원본을 받아 사진이나 스캔본을 따로 보관해요.
온라인만 쓰고 싶다면 전입신고는 정부24에서, 확정일자는 인터넷등기소에서 각각 처리해야 해요. 두 사이트가 다르니 하나를 끝냈다고 다른 하나까지 된 것으로 생각하지 않아요. 인터넷등기소 쪽은 앞에서 본 16시·18시 기준 때문에 잔금일 이전 평일 낮에 미리 올려 두는 편이 맞아요.
확정일자를 받은 뒤에 챙길 것
받고 나서도 지켜야 할 조건이 있어요. 우선변제권을 실제로 행사하려면 요건이 경매 절차의 배당요구 종기까지 유지돼야 해요. 대항력을 갖춘 뒤 가족 전체가 일시적으로라도 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 대항력은 소멸하고, 다시 전입해도 그때부터 새 대항력이 생길 뿐이라는 판례가 있어요. 반대로 가족이 계속 살면서 주민등록을 그대로 두고 임차인 본인만 잠시 옮긴 경우에는 대항력을 잃지 않는다고 봤어요.
계약서 원본을 잃어버렸다면 당황하지 않아도 돼요. 확정일자를 받은 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소에서 확정일자부를 열람해 확정일자를 받은 사실을 증명할 수 있으면 우선변제권을 주장할 수 있어요(주택임대차보호법 제3조의6 제3항). 확정일자부에는 확정일자 번호와 부여일, 당사자 인적사항, 주택 소재지, 임대차 기간, 차임·보증금이 기록돼요.
재계약으로 보증금이 늘었다면 늘어난 부분은 새 계약서나 추가 기재 부분에 다시 확정일자를 받아야 그 날짜 기준의 순위를 가질 수 있어요. 규칙 제3조가 이미 확정일자를 받은 계약서에 새 내용을 추가로 적어 재계약한 경우를 예외로 둔 이유도 여기에 있어요.
확정일자와 자주 비교되는 전세권 등기도 있어요. 생활법령정보 비교표에 따르면 확정일자는 주택임대차보호법상 채권 보호이고 비용이 1천원 미만(전자계약 시 무료)이지만, 전세권 등기는 민법상 물권으로 등기부에 기재되며 집주인의 서류 협조가 필요하고 등록세·교육세 같은 비용이 더 들어요. 대부분의 주택 세입자에게는 전입신고와 확정일자를 같은 날 갖추는 것이 가장 현실적인 첫 단계예요.
