2026년 11월 기준으로 주택 중개보수(복비)는 거래금액 × 상한요율로 계산하고, 한도액이 있는 구간에서는 한도액을 넘을 수 없어요. 전세는 보증금이 곧 거래금액이고, 월세는 보증금 + 월세 × 100으로 환산해요. 이렇게 더한 값이 5천만원 미만이면 보증금 + 월세 × 70으로 다시 계산해요. 요율표 숫자는 정가가 아니라 상한이라서 그 안에서 중개사무소와 협의해 정하고, 부가가치세는 요율표와 별도예요. 근거는 공인중개사법 시행규칙 제20조와 서울시 중개보수 요율표예요.
이사 철이 다가오면 "보증금 1천에 월세 50이면 복비가 얼마냐"는 질문을 가장 많이 받아요. 아래에서 요율표, 월세 환산, 실제 계산 예시, 예외 물건, 계약 전 확인할 점을 순서대로 정리했어요.
중개보수 상한요율표, 매매와 전월세가 달라요
주택 중개보수는 매매·교환과 임대차(전세·월세)의 요율표가 따로 있어요. 국토교통부령인 시행규칙 별표 1이 한도를 정하고, 시·도 조례가 그 범위 안에서 요율을 정해요. 마이홈포털과 서울시 조례 별표(2021년 12월 30일 시행)에 적힌 주택 요율은 다음과 같아요.
매매·교환
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| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.7% | 없음 |
임대차(전세·월세)
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| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
표를 읽을 때 세 가지를 기억해요. 첫째, 상한요율과 한도액은 최대치예요. 시행규칙은 이 범위 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 결정한다고 적고 있어요. 둘째, 중개보수는 중개의뢰인 쌍방에게서 각각 받아요. 임대인과 임차인이 각자 자기 몫을 내고, 표의 한도는 한쪽이 내는 금액 기준이에요. 셋째, 물건 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면 중개사무소가 있는 시·도의 조례를 따라요(시행규칙 제20조 제3항). 다른 시·도에서 계약한다면 마이홈포털의 시·도별 요율 상세 페이지에서 해당 지역 표를 한 번 더 확인하면 좋아요.
구간 경계도 조심해요. 임대차에서 6억원은 '6억원 이상' 구간에 들어가서 0.4%가 적용돼요. 보증금 5억9천만원 전세의 상한은 0.3%로 177만원인데, 보증금이 6억원이면 0.4%로 240만원이 돼요. 계약 금액이 경계 근처라면 어느 구간인지 먼저 확인해요.
월세 복비는 환산 거래금액부터 구해요
월세 계약은 보증금과 월세가 나뉘어 있어서 바로 요율표에 넣을 수 없어요. 시행규칙 제20조 제5항이 환산 방식을 정해 두었어요.
- 1차 계산: 보증금 + (월세 × 100)
- 결과가 5천만원 이상이면 그 금액이 거래금액이에요.
- 결과가 5천만원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산한 금액이 거래금액이에요.
- 거래금액을 임대차 요율표에 넣고, 요율을 곱한 값이 한도액을 넘으면 한도액까지만 적용해요.
×70 재계산은 소액 월세에서 보수가 커지지 않도록 만든 장치예요. 원룸처럼 보증금이 작은 계약은 대부분 1차 계산이 5천만원에 못 미쳐서 ×70 단계까지 가요. 이 단계를 빼고 ×100 값으로만 계산하면 세입자가 내야 할 상한이 실제보다 크게 보일 수 있어요.
관리비는 환산식에 들어가지 않아요. 시행규칙은 '월 단위의 차임액'을 곱하도록 정하고 있으니, 계약서에 월세와 관리비가 따로 적혀 있다면 월세 칸 금액을 기준으로 계산해요. 계약서에 월세가 얼마로 적히는지가 곧 복비 계산의 출발점이라, 가계약 단계에서 금액 표기를 분명히 해 두면 다툼을 줄일 수 있어요.
실제 금액으로 계산해 봐요
아래 예시는 모두 부가가치세를 뺀 상한 금액이에요. 실제 금액은 이 안에서 협의해요.
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| 계약 조건 | 환산 거래금액 | 적용 요율·한도 | 상한 중개보수 |
|---|---|---|---|
| 보증금 500만원 / 월세 40만원 | 4,500만원(×100) → 3,300만원(×70) | 0.5% · 한도 20만원 | 16만5천원 |
| 보증금 1,000만원 / 월세 50만원 | 6,000만원(×100) | 0.4% · 한도 30만원 | 24만원 |
| 보증금 2,000만원 / 월세 60만원 | 8,000만원(×100) | 0.4% · 한도 30만원 | 30만원(한도 적용) |
| 전세 3억원 | 3억원 | 0.3% | 90만원 |
| 매매 1억8천만원 | 1억8천만원 | 0.5% · 한도 80만원 | 80만원(한도 적용) |
| 매매 5억원 | 5억원 | 0.4% | 200만원 |
| 매매 10억원 | 10억원 | 0.5% | 500만원 |
첫 줄이 ×70 규칙의 효과를 잘 보여줘요. 보증금 500만원에 월세 40만원이면 1차 계산은 4,500만원이라 5천만원에 못 미쳐요. 그래서 500만원 + 2,800만원 = 3,300만원으로 다시 계산하고, 0.5%를 곱해 16만5천원이 상한이 돼요. ×100 값 그대로 4,500만원에 0.5%를 곱하면 22만5천원이 나오고 한도액 20만원이 걸리니, 재계산을 빠뜨리면 상한이 20만원으로 잘못 보일 수 있어요.
셋째 줄과 다섯째 줄은 한도액이 실제로 걸리는 경우예요. 8,000만원 × 0.4%는 32만원이지만 해당 구간 한도가 30만원이라 30만원까지만 받을 수 있어요. 매매 1억8천만원도 0.5%를 곱하면 90만원이지만 한도 80만원이 상한이에요. 요율만 곱하고 끝내지 말고 꼭 한도액 칸을 함께 봐요.
부가가치세는 서울시 적용기준에도 '별도'라고 적혀 있어요. 중개사무소의 과세 유형에 따라 붙는 금액이 달라질 수 있으니, 견적을 받을 때 "부가세 포함 총액이 얼마인지"와 영수증·세금계산서 발급 방식을 함께 물어보는 편이 정확해요.
오피스텔·분양권·상가주택은 기준이 달라요
모든 물건이 위 주택 요율표를 쓰지는 않아요. 시행규칙과 서울시 적용기준에서 확인한 예외는 다음과 같아요.
- 주거용 오피스텔: 전용면적 85㎡ 이하이고, 상·하수도 시설을 갖춘 전용 입식 부엌과 전용 수세식 화장실·목욕시설을 모두 갖추면 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4% 이내예요. 이 오피스텔 요율에는 주택 표 같은 구간별 한도액이 없어요.
- 그 밖의 오피스텔·상가·토지 등: 거래금액의 0.9% 이내에서 협의해요. 이때 개업공인중개사는 실제로 받으려는 상한요율을 중개보수표에 명시해야 하고, 그보다 많이 받을 수 없어요(시행규칙 제20조 제7항).
- 상가주택·겸용 건물: 건물 중 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 요율, 2분의 1 미만이면 주택 외 요율을 적용해요.
- 분양권: 거래 당시까지 납입한 금액(융자 포함)에 프리미엄을 더한 금액이 거래금액이에요.
- 교환: 교환 대상 중 가격이 큰 물건의 가액이 거래금액이에요.
- 같은 기회의 여러 거래: 같은 물건을 같은 당사자끼리 매매를 포함해 둘 이상 거래하면 매매 거래금액만 적용해요.
오피스텔 월세라면 같은 월세 환산식(×100, 5천만원 미만이면 ×70)을 쓰되, 적용 요율이 0.4%로 바뀌는 점이 주택과 달라요. 85㎡ 이하 요건을 충족하는지 건축물대장과 실제 설비로 먼저 확인해요.
계약 전에 협의하고 지급 시기·실비를 정해요
중개보수는 계약서에 도장을 찍기 전에 정해 두는 편이 깔끔해요. 확인할 순서는 이래요.
- 사무소 게시물 확인: 공인중개사법 제17조는 중개사무소등록증과 중개보수표를 사무소 안 보기 쉬운 곳에 게시하도록 정하고, 게시하지 않으면 100만원 이하의 과태료 대상이에요(관련법령).
- 금액 합의: 거래금액, 적용 요율, 한도액, 부가세 포함 여부를 문자나 메모로 남겨요. 상한 안에서는 협의가 가능하니 요율을 낮추고 싶다면 이 단계에서 이야기해요.
- 지급 시기: 시행령 제27조의2에 따라 지급 시기는 당사자 약정을 따르고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 끝난 날이에요. 잔금일에 낸다고 적어 두면 중도에 요구를 받아도 기준이 생겨요.
- 실비 구분: 시행규칙 제20조 제2항의 실비는 권리관계 확인 비용이나 계약금 반환채무 이행 보장 비용이에요. 영수증을 첨부해 청구하며, 권리관계 확인 비용은 매도·임대 쪽, 계약금 반환 보장 비용은 매수·임차 쪽에 청구하는 구조예요. 명목이 불분명한 '수고비'는 실비가 아니에요.
- 확인·설명 자료: 같은 법 제25조는 중개가 완성되기 전에 권리관계와 상태 등을 설명하고 등기사항증명서 같은 근거자료를 제시하도록 정하고 있어요. 보수를 내기 전에 설명을 제대로 받았는지 함께 점검해요.
상한을 넘는 요구를 받았다면
공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법정 보수나 실비를 초과해 금품을 받는 행위를 금지해요. 위반하면 제49조에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상이 되고, 자격정지(제36조)나 중개사무소 개설등록 취소(제38조) 사유도 돼요. 신고센터 주요사례에도 한도가 100만원인데 사례 명목으로 1,000만원을 받은 경우가 초과수수 사례로 올라와 있어요.
'급하게 맞춰 줬으니 수고비를 더 달라', '컨설팅비는 별도'처럼 이름을 바꾼 요구도 실질이 중개 대가라면 같은 기준으로 봐요. 이런 요구를 받으면 먼저 위 계산식으로 상한을 보여 주고, 합의한 금액과 실제 송금 내역을 남겨요. 이미 초과해 냈다면 계약서, 영수증, 이체 내역, 대화 기록을 모아 부동산거래질서교란행위 신고센터(1644-9782)나 사무소 관할 시·군·구 부동산 담당 부서에 문의할 수 있어요.
정리하면 복비 계산은 네 단계예요. 거래 종류(매매·전세·월세)와 물건 종류(주택·오피스텔·그 외)를 나누고, 월세라면 ×100과 ×70으로 거래금액을 구한 뒤, 요율을 곱해 한도액과 비교하고, 마지막으로 부가세와 지급 시기를 합의해요. 이 순서만 지키면 계약 당일 금액 때문에 당황할 일이 크게 줄어요.
